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Qu’est ce qu’une condition suspensive légale ?

Lors de la signature d’un avant contrat immobilier, les parties découvrent que leurs engagements réciproques sont conditionnés à la réalisation de divers événements : les conditions suspensives. Ces dernières permettent d’encadrer l’opération immobilière et d’assurer une signature de l’acte authentique de vente en toute sécurité. Dans les faits, il est possible d’envisager, d’un commun accord entre les parties, une multitude de conditions suspensives. Elles permettent de fixer les obligations des parties. On en distingue deux types : les conditions suspensives légales et conventionnelles.

remise des clés après vente sans condition suspensive

Les conditions suspensives légales

Il faudra se limiter à présenter les conditions suspensives les plus classiques que l’on retrouve dans les avants contrats. En effet, chaque dossier et chaque opération peut faire apparaître diverses conditions suspensives légales. Il sera nécessaire de les lever avant la signature de l’acte authentique.

Le droit de préemption

Le premier et le plus courant est le droit de préemption de la Mairie. En France, sous certaines conditions, il est nécessaire, une fois la promesse de vente signée, de demander à la Mairie si cette dernière souhaite acquérir le bien. Cela nécessite que le bien soit situé dans une zone de préemption renforcée. Ce droit s’applique aussi si le règlement de copropriété est récent (1). Ce droit s’applique pour certains biens. Il faut que le bien fasse partie d’une copropriété, d’un pavillon ou d’une propriété non soumise au régime de la copropriété.

Une fois l’avant contrat signé, le Notaire adresse à la Mairie un courrier recommandé. Ce courrier reprend l’ensemble des conditions de l’opération, la désignation et l’adresse précise du bien, la composition de ce dernier. A la réception de ce recommandé, la Mairie dispose d’un délai de deux mois pour apporter sa réponse. Si elle est positive, le bien est préempté et l’acquéreur est automatiquement évincé de l’opération. Dans le cas contraire, l’opération continue entre les parties vendeur et acquéreur.

En cas d’absence de réponse passé ce délai de deux mois, la Mairie est réputée avoir renoncé à son acquisition. En France, de nombreux droits de préemptions publics peuvent se superposer. Il dépendent de la situation géographique du bien et de sa composition. Effectivement, il y a les biens situés dans des espaces naturels sensibles, en zones agricoles ou en bordure de littoral. Il revient au Notaire en charge de l’opération de se renseigner auprès de la Mairie afin de prendre attache avec les différents interlocuteurs.

Enfin, outre les droits de préemptions publics, d’autres tiers peuvent exercer une préemption du bien par priorité sur l’acquéreur initial. Les cas de situation fréquents sont la vente d’un bien loué. Le locataire a, selon les types de baux conclus, la possibilité d’acheter le bien en priorité. Ici encore, le Notaire veillera à ce que cette condition légale soit levée préalablement à la vente finale.

Les renseignements d’urbanisme

Suite à la signature de l’avant contrat, le Notaire devra solliciter la Mairie pour récolter certains documents. Ces documents serviront à prouver qu’aucun projet, travaux, vices ou servitudes viendraient déprécier de manière significative la valeur du bien. 

En effet, tout comme le droit de préemption, ces éléments mettent quelques semaines à être délivrés par les Mairies. Par conséquent, ils seront connus après la signature de l’avant-contrat. Dans le cas de la découverte d’une information venant déprécier la valeur du bien, l’acquéreur pourrait, sans frais, se rétracter.
Par exemple, si une mairie projette de construire une usine entraînant de la pollution sonore, visuelle ou environnementale proche du bien objet de l’opération, l’acquéreur le découvrant aurait la possibilité de renoncer à son achat si cet élément n’était pas connu de lui au moment de son engagement.

L’origine de propriété

Il s’agit ici de s’assurer que le bien appartienne au vendeur. Il faudra aussi vérifier que le bien ne soit pas grevé d’une inscription hypothécaire. Le Notaire vérifie que, depuis au moins trente ans, un propriétaire n’a pas été oublié dans le fil des cessions. On peut penser à un héritier découvert après le règlement d’une succession. Cependant, cela peut être aussi la découverte d’une cave/parking/box que l’on pensait avoir acheté, mais oubliée lors de la signature de l’acte d’acquisition.

Le Notaire vérifie, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, que le bien vendu ne soit pas grevé d’une inscription hypothécaire. Il est très fréquent que cela soit le cas et dans cette situation il n’y a pas d’inquiétude à avoir. En effet, dès lors que l’inscription porte sur un montant inférieur au prix de vente du bien, le Notaire qui représente le vendeur s’engage à régler le créancier des sommes dues afin de lever cette inscription et de procéder à la mainlevée de ladite inscription. 

En revanche, dans le cas d’une ou plusieurs inscriptions dont les montants dépasseraient le prix de vente du bien, le Notaire attirera l’attention des parties sur l’impossibilité pour lui de désintéresser l’ensemble des créanciers et de procéder à la levée des inscriptions. Le vendeur devant, dans ce cas renoncer à sa vente dans un premier temps afin soit de verser le reliquat des sommes dues, soit d’obtenir l’accord des créanciers sur un montant minoré afin de permettre au Notaire de radier les inscriptions hypothécaires.

Condition suspensive de prêt

Très certainement la condition la plus connue car elle nécessite la communication d’éléments et d’informations directement du vendeur.

Cette condition est hybride, ni totalement légale ni totalement conventionnelle. En effet, la loi dite SCRIVENER fixe les conditions légales d’application de cette dernière. Ainsi, il ressort que, dès lors que l’opération porte sur un bien à usage d’habitation, cette condition est de droit. Le vendeur ne pouvant refuser cette dernière ; l’acquéreur étant protégé par la loi ci-avant citée. De ce fait, il faudra impérativement indiquer dans l’avant contrat l’ensemble des conditions du prêt sollicité par l’acquéreur :

  • Montant maximum
  • Durée maximum
  • Taux maximum

Et c’est ici que le caractère hybride « légale-conventionnelle » ressort le mieux : si la protection légale est offerte, de droit, à l’acquéreur la fixation des conditions est un accord conventionnel entre les parties. L’idée étant de respecter la réalité des besoins en financement de l’acquéreur tout en rassurant le vendeur sur la bonne faisabilité de l’opération. Le montant devant être cohérent avec le prix de vente du bien/la durée et le taux avec les impératifs du marché.
De plus, autre caractéristique de son caractère hybride « légale-conventionnelle », le délai de cette condition. En effet, la loi SCRIVENER indique qu’il n’est pas possible de laisser moins de trente jours à l’acquéreur pour présenter une offre de prêt. En pratique, ce délai de trente jours est difficilement tenable, les Notaires conseillent de fixer un délai entre quarante-cinq et soixante jours qui est, eu égard aux délais bancaires, bien plus réaliste.

Il existe de nombreuses conditions suspensives légales qui dépendent de la situation des biens et des spécificités de chaque dossier. Il revient au Notaire en charge de l’opération de vérifier la bonne réalisation de ces dernière, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente afin d’assurer une acquisition en toute sécurité. 

En plus des conditions suspensives légales, vendeur et acheteur peuvent s’accorder pour ajouter au compromis de vente, d’autres conditions dites « conventionnelles« .

Écrit par Romain Miermont, Aguesseau Notaires

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