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Comprendre les frais d’agence immobilière

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le propriétaire peut faire le choix de faire appel à une agence immobilière. Dans ce cas, le professionnel propose une variété de services pour accompagner le vendeur et faciliter la transaction aux meilleures conditions  dans un laps de temps souhaité. En contrepartie, ce dernier reçoit une commission qui lui est versée en cas de succès. Cette commission est exprimée en pourcentage du net vendeur.

En France, le marché de la transaction immobilière se caractérise par les deux indicateurs suivants :

  1. Une commission moyenne d’agence de 5%* ;
  2. Des transactions d’un montant moyen de 210 000€.

Prenons un exemple concret : pour un bien estimé à 210 000€ Frais d’Agence Incluse (FAI), le Net Vendeur (NV) qui correspond au montant qui revient au propriétaire s’élève donc à 200 000 €. Le graphique ci-dessous montre la répartition de la valeur entre le propriétaire et l’agent immobilier avec (1) une commission de 5% (moyenne du marché – graphe de gauche) et (2) le niveau de commission appliqué par Proprioo (1,99% – graphe de droite) :


Dans notre exemple, 6 000€ s’ajoutent au net vendeur si le propriétaire décide de confier sa vente à Proprioo !

Précisons qu’il existe deux possibilités d’affichage dans le mandat de vente signé avec une agence immobilière :

  1. Dans un cas les honoraires sont à la charge du vendeur, en reprenant l’exemple précédent l’acheteur débourse 210 000€ qui reviennent au vendeur qui doit dans la foulée payer les honoraires de l’agent immobilier 10 000€ ;
  2. dans l’autre les honoraires sont à la charge de l’acheteur, il verse ainsi 200 000€ au vendeur et 10 000€ à l’agent.

In fine le Net Vendeur ainsi que le montant total déboursé par l’acquéreur restent les mêmes.

En tant que vendeur, il est courant d’observer les agents immobiliers traditionnels préciser que (1) les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur et (2) que par conséquent le propriétaire vendeur ne les paiera pas. Or, si  cette affirmation est juridiquement correcte dans le cas du mandat charge acquéreur, elle peut néanmoins conduire à des erreurs d’appréciation.

L’erreur la plus courante consiste à considérer que les frais d’agence s’ajoutent à la valeur de marché du bien. Dans l’exemple d’un bien qui se vend à 210 000€, la valeur de marché – par définition – est la valeur qu’un acquéreur est prêt à débourser pour acquérir ce bien. La commission d’agence est donc comprise dans l’estimation de la valeur de marché.

La question que le lecteur peut se poser est la suivante : si le vendeur avait décidé de vendre son appartement par lui-même (c’est-à-dire sans recourir à une agence immobilière), l’aurait-il vendu 200k € ou 210k € ?

Sur des marchés pour lesquels la demande est nettement supérieure à l’offre comme dans les grandes villes françaises, il y a fort à parier qu’en recourant aux outils accessibles au grand public (sites annonceurs, réseau personnel), notre propriétaire aurait réussi à vendre son bien au prix de marché, soit 210k €, épargnant ainsi une perte de valeur de 10k € prélevés par l’agence immobilière.

Soyons honnête et transparent : faire appel à une agence immobilière a un coût pour le vendeur. Ce coût lui permet de s’offrir les services suivants :

  1. Détermination de la valeur de marché de son bien ;
  2. Mise en valeur du bien et commercialisation sur les sites de diffusion ainsi qu’auprès d’une base d’acheteurs qualifiés ;
  3. Organisation des visites avec les acheteurs potentiels, vérification de leur solvabilité financière et conduite des négociations ;
  4. Accompagnement dans les démarches administratives jusque chez le notaire.

Chez Proprioo, nous considérons que 1,99% est un niveau de commission équitable qui assure un juste partage de valeur entre le propriétaire et l’agence** . Ce niveau de commission est 2 à 3 fois moins élevé que la valeur du marché.

Nos consultants locaux sont formés continuellement et ont recours aux dernières technologies, ce qui leur permet d’être plus efficaces à chaque étape de la vente et donc d’effectuer de plus grands volumes de transactions. Par exemple, nos agents proposent des visites en live des logements qui seront diffusées sur toutes nos plateformes sociales afin d’atteindre plus de clients acquéreurs. Par ailleurs, nous procédons à des visites virtuelles des biens afin de permettre aux acheteurs intéressés de mieux se projeter. A tout cela s’ajoute bien entendu un accompagnement sur toutes les étapes de la transaction par un consultant local expert de votre quartier !


*source : étude de Homepilot https://blog.homepilot.fr/barometre-frais-agences-immobilieres-2018/ de septembre 2018

**Conformément au droit français, les honoraires de l’agent immobilier dont ceux de Proprioo ne sont payés qu’en cas de succès de la transaction c’est-à-dire de la vente du bien. Chez Proprioo, le pourcentage de commission reste le même, quelle que soit la valeur de commercialisation.

Ecrit par Pierre-Arthur Chatard et Geoffroy Deguy

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