Immobilier,  Voix d'experts

Acheter à plusieurs bonne ou mauvaise idée ?

Ce vieux rêve que de devenir propriétaire foncier, avoir son « chez soi », est dans la top liste de tous les Français, et ce, peu importe la manière de le faire. Certains ont l’idée de se mettre en commun pour investir dans l’immobilier. Quelles sont les raisons qui poussent ces acheteurs à investir entre potes ?

La première est économique : la forte augmentation du prix au m². Se rendre acquéreur d’un bien signifie déverser 9 000€/m² à Paris en moyenne. En achetant à plusieurs, les possibilités d’emprunt s’en voient améliorées.

La seconde est sociologique : un accès plus tardif à la propriété. En effet, l’âge moyen d’un primo-accédant en France augmente chaque année pour atteindre plus de 33 ans en 2018*. Compte-tenu de cette dernière donnée, on observe que les primo-accédants sont des couples qui prennent la décision d’acheter ensemble leur premier cocon.

Bon ok, l’idée semble des plus plaisantes sur papier mais l’entreprendre demande de la réflexion et de la concertation. L’achat peut s’effectuer à 2, 3, 4 ou plus, en couple, en famille ou entre amis, les possibilités sont nombreuses et les schémas variés mais dans tous les cas, cela demande a minima de le penser à long terme. Si vous impulsez ce projet, ayez une vision long-termiste ! Un achat immobilier est un projet qui comporte des implications au quotidien.

Exemple de l’achat d’une maison divisée en deux et habitée par 2 personnes. Une fois l’achat réalisé, il faut penser à mettre en place un règlement de copropriété pour les parties communes : l’entretien d’un jardin, la réfection d’une toiture, etc. Ces frais supplémentaires qui sont le quotidien d’un propriétaire foncier devront être partagés selon les règles que vous aurez fixées et rédigées en amont, et ce afin d’éviter les quiproquos qui finiront par nuire à votre vie immobilière.

Les règles quand on veut acheter à plusieurs :

#1 Soyez financièrement solidaires

La mutualisation des ressources financières permet effectivement de contracter un emprunt d’un montant plus élevé puisque l’assiette de revenus est plus importante, de facto cela permet d’acheter un bien immobilier plus grand ou mieux situé.

Point d’attention toutefois : contracter un emprunt suppose souvent une solidarité indéfinie. Si un emprunteur est défaillant, les autres prendront le relais. Pensez à consulter un courtier ou un notaire pour l’insertion de clauses particulières.

#2 Choisissez le bon statut juridique

Sûrement le point le plus critique de votre acquisition. Il existe 3 formes juridiques pour acquérir votre bien immobilier :

  • L’indivision : qui est de loin la forme la plus répandue. Chaque co-acheteur est propriétaire du bien en fonction du budget apporté.
  • la SCI : deuxième option utilisée de plus en plus dans l’air du temps (en fonction des projets et des contraintes). SCI pour Société Civile Immobilière. Il s’agit de monter une société pour se rendre acquéreur d’un bien immobilier à plusieurs.  Tous les membres de la SCI ont des parts de la société en fonction de leur apport.
  • la tontine : pratique à la marge voire quasi désuète. À la façon Highlander, tous les contractants du pacte Tontinier ne sont pas considérés comme propriétaires du bien. La pleine propriété revient au dernier survivant.

L’arbitrage juridique doit prendre en compte votre situation personnelle d’une part, et la situation de ceux qui s’associent à vous d’autre part. L’indivision lorsque votre profession n’est pas « à risques » comme les professions libérales ou entrepreneurs, est la plus adaptée pour sa simplicité.

La SCI donne un cadre juridique et comptable plus fort mais demande un coût supplémentaire (création, suivi comptable, dissolution). Malgré cela la SCI reste un bon outil de gestion patrimoniale et de protection (décès, transmission).

Là encore, ayez le réflexe de questionner votre notaire. Il sera votre meilleur allié pour le montage le plus adapté à votre situation.

#3 Posez vous les bonnes questions sur vos partenaires

Peut-être le point le plus important. Il est la clé de votre projet puisqu’il en est la genèse mais peut également en être la cause de rupture. Il s’agit de faire du profiling avec le ou les futurs copropriétaires.

Acheter une maison de campagne entre amis si vous ne supportez pas la femme de votre pote, et votre idylle se transformera vite en cauchemar. Faire l’acquisition de votre résidence principale avec votre compagne doit malheureusement vous demander une introspection quasi contre-nature en pensant au pire des scénarios (décès, séparation).

L’achat doit avant tout être une source de bonheur. Il vaut mieux se poser les bonnes questions avant de se lancer.

* source SeLoger via le Crédit Agricole.

Ecrit par Rodolphe Elmaleh

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